含み資産・含み益とは｜簿価と時価のギャップで割安株を見つける方法

1. 含み資産・含み益とは何か

含み益とは、企業が保有する資産の「時価（いま売ったらいくらか）」が 「簿価（決算書に記載されている金額）」を上回っている場合の差額のことです。逆に時価が簿価を下回れば「含み損」になります。

たとえば、ある企業が1970年に1億円で買った都心の土地が、現在の時価で50億円になっているとします。 それでも貸借対照表上の土地は取得時の1億円のまま。差額の49億円が「含み益」です。 この49億円は決算書のどこにも利益として現れず、純資産にも反映されていません。まさに「簿価に隠れた資産」=含み資産です。

2. なぜ土地は簿価のまま載り続けるのか

これは会計のルール（取得原価主義）によるものです。 日本の会計基準では、土地などの有形固定資産は原則として「取得したときの価格」で計上し、その後の時価変動を反映しません。 建物や設備は減価償却で簿価が年々減りますが、土地は減価償却の対象外なので、買った値段のまま半永久的に残ります。

この結果、古くから一等地に不動産を持つ企業ほど、 簿価と時価の差（含み益）が大きくなります。代表例が、明治・大正期から都心に土地を保有する不動産会社、 鉄道会社（駅前一等地）、老舗の製造業（工場跡地）などです。

純資産（自己資本）はこの含み益を含まないため、含み益が大きい企業は「決算書に表れている純資産より、実態の企業価値が大きい」ことになります。

3. 「賃貸等不動産の時価」注記の読み方

含み益は通常は決算書に現れませんが、一部は有価証券報告書の「注記」で開示されています。 それが「賃貸等不動産の時価等に関する注記」です。

企業が賃貸目的などで保有する不動産については、貸借対照表上の簿価（連結貸借対照表計上額）と 期末時点の時価が注記として開示されます。この2つの差が、その企業の「開示された含み益」です。 注記は有価証券報告書の財務諸表のうしろの方にあり、たとえば次のような形で記載されます。

• 連結貸借対照表計上額（期首残高・期末残高）
• 当連結会計年度の時価
• 時価の算定方法（不動産鑑定評価、路線価ベース等）

ただし、この注記の対象は「賃貸等不動産」に限られます。本社ビルや工場など自社で使っている不動産（事業用不動産）は注記の対象外で、 含み益があっても開示されません。つまり開示注記は「含み益の一部」しか見せていない、という点に注意が必要です。

4. 含み益で割安株（資産バリュー株）を見つける

含み益の考え方が投資に役立つのは、PBR（株価純資産倍率）と組み合わせたときです。 PBRは「株価 ÷ 1株純資産」で、1倍を下回ると「株価が会計上の純資産より安い」状態を意味します。

ここで重要なのは、PBRの分母である純資産は含み益を含まない簿価ベースだということ。 もし大きな含み益を持つ企業がPBR1倍割れで放置されていれば、 「含み益を加えた実態純資産」で見ればさらに割安、という二重の割安が起きている可能性があります。

実際に、低PBRかつ含み資産の大きい企業は「アクティビスト（物言う株主）」の投資対象になりやすく、 資産売却・株主還元・経営改革を通じて株価が見直されるケースがあります。 含み資産は「眠っている価値」であり、それが顕在化するきっかけ（カタリスト）があるかどうかが投資の鍵になります。

5. 含み資産投資の注意点

• 含み益はすぐ現金化されない：含み益はあくまで「売れば得られるかもしれない利益」。企業が土地を売る予定がなければ、株価にはなかなか反映されません。
• カタリスト（きっかけ）が必要：含み益が大きいだけでは株価は動きません。資産売却、事業再編、アクティビストの介入、東証の資本効率改善要請など、価値が顕在化する材料が要ります。
• 時価評価には幅がある：不動産の時価は鑑定方法・前提によって変動します。注記の時価も推計値であり、実際の売却価格を保証しません。
• 含み損のリスク：地価が下落局面にある地域の不動産は、逆に含み損を抱えている可能性もあります。
• 本記事は投資助言ではありません：含み資産は企業価値を見る一つの視点にすぎず、投資判断はご自身の責任でお願いします。

6. 金脈コードの含み資産推計について

金脈コードでは、各企業の含み資産を独自に推計し、企業ページの「含み資産」タブで提供しています。 推計には、有価証券報告書の賃貸等不動産の時価注記に加え、 注記がない企業についても「主要な設備の状況」の土地簿価・所在地を起点に、 国土交通省の地価公示・地価調査・不動産取引価格情報・用途地域データを統合した時価推計を行っています。

大手不動産・鉄道会社では、当サイトの推計値が企業の開示時価とおおむね±15%以内の精度で一致することを検証しています。 これは「EDINETの数字をそのまま転載」しただけでは作れない、当サイト独自のデリバティブ指標です。 手法の詳細は使い方ページの「独自データ加工の技術的詳細」に記載しています。

個別企業の含み資産推計は、各企業ページの「含み資産」タブでご確認ください。 PBRなどの指標はPBRの解説ページも参考になります。